CONCESSION D'AMENAGEMENT DE LA FUTURE ZAC DE MALEMORE A PUILBOREAU

Brève description

La présente consultation est engagée conformément aux articles L. 300.4 et R. 300.4 et suivants du code de l'urbanisme et aux articles R 3122-1 et suivants du code de la commande publique relatifs à la passation d'une concession d'aménagement transférant un risque économique au concessionnaire.
Les missions de l'aménageur couvriront l'ensemble des tâches nécessaires à la finalisation des études et à l'aménagement d'une ZAC (procédure de création en cours) visant la réalisation d'un nouveau quartier à vocation principale d'habitat respectueux des principes de développement durable et ancré dans son environnement urbain et paysager. Les missions confiées auront notamment pour objectifs de :
- Assurer la gestion administrative, comptable et financière ainsi que l'ensemble des tâches de coordination nécessaires à la bonne réalisation de l'opération (gouvernance et coordination entre acteurs, alimentation des documents de suivi et de contrôle pour le Concédant, …) ;
- Procéder aux études opérationnelles nécessaires à la réalisation de l'opération d'aménagement (dont la constitution du dossier de réalisation de la ZAC et l'ensemble des dossiers et procédures règlementaires nécessaires à sa mise en oeuvre) ;
- Préparer, optimiser et mettre en oeuvre le plan de financement de l'opération et solliciter toute subvention extérieure ;
- Acquérir la propriété des biens nécessaires à la réalisation de l'opération et mobilisant tous les moyens nécessaires le cas échéant ;
- Assurer la gestion des biens acquis ;
- Réaliser toutes les missions nécessaires à l'exécution des travaux, équipements et constructions (parking en ouvrage notamment), jusqu'à leur remise et aux levées des réserves, concourant à l'opération prévus dans la concession dans une logique de conception bas carbone et bioclimatique :
o Travaux de préparation du site et mise en oeuvre de réemploi / économie circulaire,
o Création et requalification d'espaces publics et ouvrages concourant à la sécurisation de la desserte, le fonctionnement du futur quartier et à la qualité globale du projet,
o Viabilisation des lots constructibles.
- Mettre en place des moyens efficaces pour assurer la promotion et la commercialisation des ouvrages et des terrains viabilisés ;
- Préparer les conditions de gestion du futur quartier (appropriation par les habitants, approche en coût global, conditions de réversibilité, articulation avec les futurs gestionnaires, …) ;
- Mettre en place les conditions d'animation et de contractualisation permettant de fixer les ambitions programmatiques et de qualité urbaine, paysagère, architecturale et environnementale auprès des constructeurs (cahiers des charges de cession de terrain notamment) ;
- Organiser la communication et les démarches de participation avec les habitants et acteurs du quartier, visant à mettre en place un dialogue constructif, répondant aux enjeux de transition sociale, environnementale et écologique ;
- Organiser les conditions de clôture de l'opération

Description du marché

La présente consultation est engagée conformément aux articles L. 300.4 et R. 300.4 et suivants du code de l'urbanisme et aux articles R 3122-1 et suivants du code de la commande publique relatifs à la passation d'une concession d'aménagement transférant un risque économique au concessionnaire.
Les missions de l'aménageur couvriront l'ensemble des tâches nécessaires à la finalisation des études et à l'aménagement d'une ZAC (procédure de création en cours) visant la réalisation d'un nouveau quartier à vocation principale d'habitat respectueux des principes de développement durable et ancré dans son environnement urbain et paysager. Les missions confiées auront notamment pour objectifs de :
- Assurer la gestion administrative, comptable et financière ainsi que l'ensemble des tâches de coordination nécessaires à la bonne réalisation de l'opération (gouvernance et coordination entre acteurs, alimentation des documents de suivi et de contrôle pour le Concédant, …) ;
- Procéder aux études opérationnelles nécessaires à la réalisation de l'opération d'aménagement (dont la constitution du dossier de réalisation de la ZAC et l'ensemble des dossiers et procédures règlementaires nécessaires à sa mise en oeuvre) ;
- Préparer, optimiser et mettre en oeuvre le plan de financement de l'opération et solliciter toute subvention extérieure ;
- Acquérir la propriété des biens nécessaires à la réalisation de l'opération et mobilisant tous les moyens nécessaires le cas échéant ;
- Assurer la gestion des biens acquis ;
- Réaliser toutes les missions nécessaires à l'exécution des travaux, équipements et constructions (parking en ouvrage notamment), jusqu'à leur remise et aux levées des réserves, concourant à l'opération prévus dans la concession dans une logique de conception bas carbone et bioclimatique :
o Travaux de préparation du site et mise en oeuvre de réemploi / économie circulaire,
o Création et requalification d'espaces publics et ouvrages concourant à la sécurisation de la desserte, le fonctionnement du futur quartier et à la qualité globale du projet,
o Viabilisation des lots constructibles.
- Mettre en place des moyens efficaces pour assurer la promotion et la commercialisation des ouvrages et des terrains viabilisés ;
- Préparer les conditions de gestion du futur quartier (appropriation par les habitants, approche en coût global, conditions de réversibilité, articulation avec les futurs gestionnaires, …) ;
- Mettre en place les conditions d'animation et de contractualisation permettant de fixer les ambitions programmatiques et de qualité urbaine, paysagère, architecturale et environnementale auprès des constructeurs (cahiers des charges de cession de terrain notamment) ;
- Organiser la communication et les démarches de participation avec les habitants et acteurs du quartier, visant à mettre en place un dialogue constructif, répondant aux enjeux de transition sociale, environnementale et écologique ;
- Organiser les conditions de clôture de l'opération

Liste et brève description des conditions

Liste et description succincte des conditions, indication des informations et documents requis :
- Une lettre de candidature (Dc1 ou équivalent) comportant l'ensemble des indications permettant d'identifier le candidat ou l'ensemble des membres du groupement en cas de réponse en groupement,
- une note de présentation synthétique de 4 pages maximum du candidat ou des membres constituant le groupement, le cas échéant,
- un extrait Kbis de moins de 3 mois,
- le pouvoir de la personne habilitée à engager le candidat et, en cas de groupement, le mandat de chacun des membres du groupement au mandataire,
- une attestation sur l'honneur attestant que le candidat ne fait l'objet d'aucune exclusion de la participation à la procédure de passation des contrats de concessions prévues prévue aux articles L. 3123-1 à L. 3123-14 Ccp et que les renseignements et documents relatifs à ses capacités et aptitudes exigés en application articles L. 3123-18, L. 3123-19 et L. 3123-21 Ccp et dans les conditions fixées aux articles R. 3123-1 à R. 3123-8 Ccp, sont exacts.
- Attestation d'assurance en responsabilité civile professionnelle et le cas échéant en responsabilité civile décennale, en adéquation avec la nature du projet d'aménagement.
Pour justifier qu'il a satisfait aux obligations prévues à l'article L. 3123-2 Ccp, le candidat produit les certificats délivrés par les administrations et organismes compétents attestant qu'il s'est acquitté des impôts, taxes, contributions ou cotisations sociales.
Il produit également, le cas échéant, les éléments permettant de justifier les capacités et aptitudes des autres opérateurs économiques que le candidat présente dans sa candidature et de prouver qu'il en disposera pendant toute l'exécution du contrat

Liste et brève description des critères de sélection

La capacité économique et financière à réaliser l'opération sera jugée au regard des les éléments suivants :
- Déclaration du candidat individuel (Dc2) ou de chaque membre en cas de groupement concernant le chiffre d'affaires global et le chiffre d'affaires relatif à des opérations d'aménagement des 3 derniers exercices disponibles en fonction de la date de création de l'entreprise ou du début de l'activité de l'opérateur économique.
- Bilan financier annuel et comptes de résultats concernant les 3 derniers exercices. Ce document doit consister en celui déposé au greffe du tribunal de commerce ou sur le site de l'Inpi.
- Garanties financières et/ou bancaires et/ou tous autres éléments de nature à permettre d'apprécier les capacités financières du candidat à acquérir les terrains d'assiette de l'opération, à assurer la réalisation et le portage de l'ensemble de la concession d'aménagement compte tenu de la valeur estimée mentionnée au présent avis (dépenses prévisionnelles)
- Structure juridique et capital social des entreprises qui s'engagent. Les sociétés se prévalant de l'appartenance à un groupe produisent les comptes consolidés dudit groupe. Décomposition de l'actionnariat de l'entreprise avec nom, statut et part de chaque actionnaire

Liste et brève description des critères de sélection

Liste des informations et documents requis pour les références professionnelles :
Nb : La présentation de chaque référence demandée devra s'inscrire strictement dans le cadre défini ci-joint. Le candidat devra expliquer pourquoi il a choisi de présenter chaque référence. Les opérations de référence devront être en cours ou livrées depuis moins de 5 ans.
> 2 à 3 références du mandataire, ou commune aux membres du groupement, sur des projets qui présentent des similitudes avec le projet objet de la consultation. et indiqueront notamment les éléments suivants :
- la Sdp développée et le descriptif de l'offre de logements proposés (libres, sociaux et abordables sous forme de Brs ou équivalent) ;
- Les modalités de gestion du stationnement en partie mutualisée et déportée à l'échelle globale du projet pouvant être en ouvrage,
- Les conditions de gestion d'une opération de logements située à l'interface d'un parc commercial et/ou d'un équipement de loisirs.
1 de ces références devra porter sur une opération avec un coeur de projet apaisé constitué d'un parc central élément majeur du plan de composition et véritable lieu de centralité pour le projet et à l'échelle de la commune.
> 1 à 2 références du mandataire qui représente « l'Adn » de sa candidature illustrées et argumentées d'un projet que le candidat souhaite présenter pour illustrer son savoir-faire, sa capacité d'innovation (technique, sociétale, environnementale,...) ou toute autre particularité qui représente des caractéristiques/enjeux spécifiques du projet tel que perçus par le candidat.
Les candidats seront jugés sur la capacité technique de la structure et de son volet aménagement (et constructeur le cas échéant). L'objectif est d'évaluer la cohérence des moyens par rapport aux besoins et attendus d'une mission du même type ainsi qu'au regard du plan de charge global de la structure. Liste et description succincte des informations et documents requis pour les capacités techniques :
- une note de 10 pages maximum précisant les moyens techniques et humains dont dispose le candidat pour assurer des opérations similaires, relativement aux missions d'aménageur à savoir principalement :
- l'organisation interne de la direction en charge des opérations d'aménagement ;
- la structuration de l'équipe allouée au projet en précisant les fonctions, les compétences, les profils et le temps alloués en Etp pour chacun des membres de l'équipe qui seront mis au service de l'opération selon les différentes étapes.
- le nombre d'opérations d'aménagement en cours et à venir, portées par la direction en charge de l'opération d'aménagement, ainsi que leur stade d'avancement et les moyens dédiés ;
- les modalités de gestion financière et plus globalement l'organisation du management de projet ;
- les fonctions supports en interne pouvant être mobilisées dans le cadre du projet (par exemple : capacité d'animation, communication, négociation foncière, commercialisation des lots, juridique…)
- le candidat fournira également les Cv des personnes affectées à l'opération en annexe des 10 pages de la note.
A titre indicatif, la qualité des moyens techniques et humains pourra notamment s'exprimer via l'indication de titres d'études et professionnels, d'attestation de niveau de capacité ou de certifications professionnelles des personnes affectées à l'opération.
Les candidats seront jugés sur la base des documents requis, notamment sur :
- leurs capacités professionnelles à réaliser une opération d'aménagement qui présente des similitudes avec le projet de concession.
- Leurs capacités d'innovation environnementale, constructive, montage juridique et financier

La future Zac de Malemore porte sur une superficie d'environ 8,4 ha à vocation principale d'habitat avec l'ambition d'une labellisation nationale écoquartier, s'appuyant notamment sur l'innovation et l'exemplarité en particulier concernant la performance environnementale et bas carbone. Sur ce périmètre, une emprise foncière située au nord-ouest de l'opération ne fera pas l'objet d'acquisition par l'aménageur et sera libre de constructeur avec, le cas échéant, des participations par le biais d'une convention au titre de l'article L311-4 du Code de l'Urbanisme.
Le programme global prévisionnel de constructions de la concession porte sur la réalisation d'environ 25 000 m² de surface de plancher (Sdp) estimée, à destination de logements, soit environ 375 logements, dont a minima, 40% de logements locatifs sociaux et 20% minimum de logements en accession abordable.
Une surface de 400m² de Sdp environ sera dédiée à du service et ou commerce.
A noter que ces surfaces s'entendent hors stationnement à réaliser en ouvrage, par le futur aménageur, en réponse aux besoins de l'opération.
Le projet prévoit également la requalification d'espaces publics périphériques et la structuration de nouveaux espaces publics qualitatifs concourant à une vie de quartier dynamique et apaisée, notamment avec la création d'un parc paysager d'une surface estimée à environ 1,3 ha incluant une capacité constructive pouvant recevoir un équipement communal de proximité d'environ 500m² de Sdp.
L'ensemble du foncier à acquérir est propriété de l'Etablissement Public de Nouvelle Aquitaine.
Les Logements Locatifs Sociaux (Lls) et/ou les Logements en Accession Abordable (Laa) seront réalisés ou acquis, pour tout ou partie, par l'Office Public de l'Habitat (Oph) de l'agglomération de La Rochelle.
Il n'est pas ouvert la possibilité au concessionnaire aménageur désigné de réaliser tout ou partie du programme des constructions directement, via une entreprise liée ou avec un promoteur immobilier dans le cadre d'un groupement.
Le financement de l'opération sera assuré principalement par les produits de la commercialisation des charges foncières cédées. Etant précisé qu'il n'est pas prévu de participation de la part de la Cda-concédante selon les dispositions de l'article L 300-5 du code de l'urbanisme.
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Les critères de sélection des candidatures permettant une analyse sur la base de la capacité à réaliser l'opération sont les suivants :
Capacité juridique, économique et financière (20%)
Capacité technique (30%)
Capacité professionnelle (50%)
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Groupements d'entreprises / d'aménageurs :
Les opérateurs économiques peuvent présenter leur candidature soit individuellement, soit sous forme de groupement d'entreprises solidaire ou conjoint avec mandataire solidaire.
Il leur est interdit de se présenter à la fois en qualité de candidat individuel et de membre d'un groupement, ainsi qu'en qualité de membre de plusieurs groupements, à l'exception de l'opérateur pour le stationnement déporté en ouvrage le cas échéant.
Dans le cadre d'un groupement, le mandataire sera obligatoirement l'aménageur.
La forme et la composition du groupement ne pourront plus être modifiées entre la date de dépôt des candidatures et le terme de la procédure d'attribution.
La sélection des candidatures se fait sur la base des seuls éléments figurant dans l'avis.
En cas de candidature sous forme de groupement, les pièces mentionnées devront être produites par chacun des membres du groupement.
En cas de désignation d'un candidat constitué sous forme de groupement, celui-ci devra indiquer la forme et la composition de la société ad hoc qui sera constituée pour la réalisation de l'opération.
Le déroulement et les phases de la consultation sont donnés à titre indicatif tout comme le nombre de tour de négociation. La Communauté d'Agglomération se réserve le droit d'organiser des tours de négociations supplémentaires et de restreindre, sur la base des critères d'analyse des offres, le nombre de candidats admis à poursuivre la procédure, le cas échéant, entre les tours de négociation.
En phase candidatures, le nombre de candidats admis à remettre une offre sera de 5 maximum.
Modalités de remise des candidatures et des offres (à titre indicatif) :
Mise en ligne de la consultation : vendredi 28 mars 2025
Remise des candidatures : vendredi 25 avril 2025
Courrier aux candidats retenus : semaine 22
Remise des offres : semaine 27
Commission Ad hoc : semaine 36
Phase de négociation, audition : semaine 37, semaine 43
Le présent avis de concession permet aux candidats de déposer un dossier de candidature.
Les candidats pourront poser des questions via la plateforme au plus tard 10 jours calendaires avant le dépôt de leur candidature, sans se prévaloir d'une prolongation du délai de remise de leur dossier.
Chaque candidat retenu en phase « offres » sera ensuite invité à télécharger le dossier de consultation via le profil d'acheteur.
Le dossier de consultation phase « offres » comprendra le règlement de la consultation, le document-programme précisant les caractéristiques essentielles de la concession d'aménagement, les éléments de programme prévisionnel des équipements et des constructions, les conditions de mise en oeuvre de l'opération, et différentes annexes ainsi qu'un plan guide présentant les ambitions générales du projet urbain.
Les modalités de remise des offres seront précisées dans le règlement de la consultation.
La présente consultation est soumise à l'Accord Européen sur les Marchés Publics (Amp)

Informations précises sur le(s) délai(s) des procédures d'examen

Service auprès duquel des renseignements peuvent être obtenus concernant l'introduction des recours : Cf le Greffe du Tribunal Administratif à l'adresse ci-dessus.
Précisions concernant les délais d'introduction de recours :
Précisions concernant les délais d'introduction de recours : Référé précontractuel prévu aux articles L. 551-1 à L. 551-12 du CJA, et pouvant être exercé depuis le début de la procédure de passation jusqu'à la signature du contrat. Référé contractuel prévu aux articles L.551-13 à L.551-23 du CJA, et pouvant être exercé dans les délais prévus à l'article R. 551-7 du CJA. Recours en contestation de validité, dans un délai de deux mois à compter de la publication d'un avis mentionnant à la fois la conclusion du contrat et les modalités de sa consultation